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關(guān)于支持城市更新行動(dòng)的若千政策措施

實(shí)施城市更新行動(dòng)是以習(xí)近平同志為核心的黨中央作出的一項(xiàng)重大決策部署。為深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于城市工作重要論述和對江蘇工作重要講話重要指示精神，全面落實(shí)《省委辦公廳省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)指導(dǎo)意見的通知》(蘇辦發(fā)〔2022 〕14號)要求，有力有序推進(jìn)城市更新工作，進(jìn)一步優(yōu)化存量、提升品質(zhì)、完善結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持走內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展之路，努力創(chuàng)造更加美效的城市人居環(huán)境，提高全省城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，現(xiàn)制定以下政策措施。

一、優(yōu)化規(guī)劃編制實(shí)施管理

(一)深化規(guī)劃編制內(nèi)容。發(fā)揮國土空間詳細(xì)規(guī)劃(以下簡稱詳細(xì)規(guī)劃)引導(dǎo)作用，對符合城市更新需求的既有詳細(xì)規(guī)劃，

繼續(xù)沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分 考慮 城市更新實(shí)際需求編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 ，在單元層次詳細(xì)規(guī)劃 (即更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃)中，明確單元主導(dǎo)功能、管控通則，探索基準(zhǔn)容積率制度，預(yù)留彈性空間；在街區(qū)層次詳細(xì)規(guī)劃(即 更新實(shí)施單元詳細(xì)規(guī)劃)中，明確保留、改造、拆除的更新區(qū)域 和地下空間利用范圍，合理確定用地性質(zhì)，細(xì)化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標(biāo)?！藏?zé)任單位：省自然資源廳， 各市、縣(市、區(qū))人民政府組織落實(shí)。以下均需各市、縣(市、 區(qū))人民政府負(fù)責(zé)，不再列出〕

(二)科學(xué)設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)。對歷史城區(qū)包括歷史文化街區(qū)、 歷史地段等特定區(qū)域，按照保護(hù)要求因地制宜確定規(guī)劃指標(biāo)。

城市更新地區(qū)中對現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 的區(qū)域 ，在征得規(guī)劃范圍內(nèi)利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細(xì)規(guī)劃中對建筑高度、 日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等 規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。為滿足安全、環(huán)保、無障硝 標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于城市更新地區(qū)增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。

(責(zé)任單位：省自然資源廳)

(三)提高規(guī)劃實(shí)施效率。推動(dòng)建立詳細(xì)規(guī)劃動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，探索并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時(shí)長。支持地方探索將經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案作為詳 細(xì)規(guī)劃調(diào)整的參考，充分考慮規(guī)劃指標(biāo)和要求。在確保公共利益和安全的前提下，各地可結(jié)合本地實(shí)際和更新需要，探索實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。(責(zé)任單位：省自然資源廳)

二、創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式

(四)細(xì)化完善供地條件和方式。支持各地依法依規(guī)運(yùn)用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項(xiàng)目用地。

對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)內(nèi)的更新項(xiàng)目，涉及點(diǎn)狀布局且確需整體組合供應(yīng)的地塊，可探索將各地塊規(guī)劃條件和 整體規(guī)劃條件一并作為供地條件。對布點(diǎn)分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)管 理、群眾體育、新能源汽車充電 設(shè)施等配套設(shè)施 ，可依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、國家和省相關(guān)政策文件，納入供應(yīng)地塊的規(guī)劃條件，補(bǔ)齊更新區(qū)域公共服務(wù)配套短板。對以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的更新項(xiàng)目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準(zhǔn)可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得 土地，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。 鼓 勵(lì)原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分制審批后部分轉(zhuǎn)讓或出 租 土地使用權(quán)等方式盤活利用。零星建設(shè)用地(包括邊角地、 夾心 地、插花地等) ，需與相鄰?fù)涟麨椴⒓性匍_發(fā)，符合 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)規(guī)定的，可按規(guī)劃要求經(jīng)批準(zhǔn)以協(xié)議出 讓方式供地；具備獨(dú)立再開發(fā)利用條件的，按照規(guī)劃條件確 定的用途依法辦理供地手續(xù)；其他情形的零星建設(shè)用地用于建設(shè)非盈利性公共停車場、公共綠地和公共廁所的，可以劃撥方式供地。更新區(qū)域內(nèi)無空閑土地的，可單獨(dú)設(shè)立地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，鼓勵(lì)復(fù)合集約設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施。 (責(zé)任單位：省自然資源廳)

(五)規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換。結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展 需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)各地探索制定

存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)換負(fù)面清單，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件 和供地政策進(jìn)行混合復(fù)合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新 活動(dòng)，五年過渡期自批準(zhǔn)之日起計(jì)算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項(xiàng)目，因土地用途轉(zhuǎn)換需 補(bǔ)繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。 (責(zé)任單位：省自然資源廳、省財(cái)政廳)

(六)合理設(shè)定土地使用年限。鼓勵(lì)各地根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 實(shí) 際需要 ，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期

供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。更新后的混合用途宗地 出讓時(shí)，屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)難以分割且只有一個(gè)使用者情 形的，可統(tǒng)一按綜合用地、最高不超過50年設(shè)定出讓身明；屬于不同用途不動(dòng)產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個(gè)人情形的，一般應(yīng)按宗地所含的具體土地用途分別確定出站年限，并明確不同用途相應(yīng)的土地面積。 (責(zé)任單位：省自然資源廳)

三、提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平

(七)妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。各市、縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)實(shí)際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、開發(fā)建設(shè)主體滅失或不再具備相應(yīng)資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設(shè)用地使用權(quán)被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項(xiàng)目跨宗地 建設(shè)等不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題，明確不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記路徑。(責(zé)任單位：省自然資源廳、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局)

(八)探索優(yōu)化更新項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)。對城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。立體開發(fā)的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。支持原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人與更新實(shí)施主體依據(jù)更新合作和轉(zhuǎn)讓協(xié)議，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)共同申 請轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；更新完成后，按照預(yù)告登記事項(xiàng)申請辦理 后續(xù)登記手續(xù)。支持以“ 帶押過戶”方式辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和 登記手續(xù)。對申請轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的更新項(xiàng)目，經(jīng)市、 縣人民政府依法批準(zhǔn)可由受讓人辦理協(xié)議出讓，按照有關(guān)規(guī)定核定并繳納出讓價(jià)款后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對涉及多個(gè)土地使用權(quán)人、使用權(quán)類型不同但不改變土地用途并就地 安置的更新項(xiàng) 目，在共同約定更新后產(chǎn)權(quán)人擁有的原土地使 用權(quán)  類型不變的前提下，可在完成更新后根據(jù)約定依法辦 理不動(dòng)產(chǎn)登記。(責(zé)任單位：省自然資源廳、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監(jiān)管總局江蘇局)

四、完善施工圖審查管理體系

(九)健全施工圖審查管理機(jī)制。進(jìn)一步細(xì)化明確既有建筑改造項(xiàng)目施工圖審查申請材料的內(nèi)容，統(tǒng)一新舊標(biāo)準(zhǔn)的適用規(guī)則和審查合格證文書樣式，提高既有建筑施工圖審查效率和規(guī)范性。鼓勵(lì)在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護(hù)利用等前提下，組織制定適應(yīng)既有建筑改造要求的設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)。 (責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

(十)優(yōu)化施工圖審查路徑。對無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，歷史文化保護(hù)傳承利用類的由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、竣工驗(yàn)收等的依據(jù)。鼓勵(lì)各地結(jié)合城市更新實(shí)際，開展建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)，可探索對該類項(xiàng)目實(shí)行施工圖審查自審承諾制管理。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

五 、加強(qiáng)消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收銜接

(十一)完善消防審驗(yàn)技術(shù)流稱在改善消防條件、提升消 防本質(zhì)安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)(試行)》中尚未包括，但確有現(xiàn)實(shí)需求的內(nèi)容進(jìn)行試點(diǎn)，適時(shí)總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)并復(fù)制推廣。鼓勵(lì)更新實(shí)施主體綜合運(yùn)用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強(qiáng)性技術(shù)措 施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區(qū)保護(hù)利用的更新項(xiàng)目，指導(dǎo)各地編制防火安全保障方案；對涉及歷史建筑 改造利用的更新項(xiàng)目，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還 應(yīng)當(dāng)提交特殊消防設(shè)計(jì)技術(shù)資料，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法 組織專家評審，防火安全保障方案和專家評審意見作為相關(guān) 部門審批管理的依據(jù)。 (責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

(十二)強(qiáng)化既有建筑改造協(xié)同管理。各地應(yīng)當(dāng)建立適應(yīng) 城 市更新中既有建筑改造利用規(guī)劃、建設(shè)、消防的審批管理規(guī)則。鼓勵(lì)各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等城市更新服務(wù)制度。對屬于建設(shè)工程規(guī)劃許可 豁免清單的項(xiàng) 目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審 驗(yàn)時(shí)不再需要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證。加強(qiáng)消防驗(yàn)收、備 案和投入使用、營業(yè)前消防安全檢查、 日常監(jiān)督檢查工作協(xié) 同，實(shí)現(xiàn)審批管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和結(jié)果銜接。涉及不可移動(dòng)文物 的應(yīng)符合文物保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省 自然資源廳、省消防救援總隊(duì))

(十三)實(shí)施消防驗(yàn)收備案分類管理。指導(dǎo)各地依據(jù)建筑 所 在區(qū)域環(huán)境、使用功能、規(guī)模和高度眾耐火等級、防火及疏散能力、消防設(shè)施設(shè)備配置水平等 ，建立既有建筑改 造項(xiàng)目分級分類目錄清單。對目錄清單中的一般頂目進(jìn)一步優(yōu)化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗(yàn)收備案的，主管部門依據(jù)承諾書出具備案憑證。 (責(zé)任單位：省住 房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

六、加大財(cái)稅金融支持和組織推進(jìn)力度

(十四)拓寬資金來源渠道。在不新增地方政府隱性債務(wù)、 依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，鼓勵(lì)政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體提供長周期、低利率信貸支持。 在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新 項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過 REITs 、社會(huì)投資人十 EPC 等多渠道籌集 資金，優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)人出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。(責(zé)任單位：省財(cái)政廳、 省發(fā)展改革委、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監(jiān) 管總局江蘇局、江蘇證監(jiān)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

(十五)加大財(cái)政支持力度。統(tǒng)籌用好并積極爭取中央專 項(xiàng)  資金，鼓勵(lì)各地整合、統(tǒng)籌利用各項(xiàng)國家政策性資金，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目實(shí)施。對符合條件的保障性住房建設(shè)、城 中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng) 目，支持納入 地方政府專項(xiàng)債券申報(bào)范圍。優(yōu)化省級專項(xiàng)資金支持方式， 更多采取免申即享的方式，對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)地區(qū) 符合條件的項(xiàng)目提供貸款貼息，撬動(dòng)更多金融和社會(huì)資本參 與城市更新，鼓勵(lì)有條件地區(qū)整合資源實(shí)行省市(縣)聯(lián)動(dòng)。 (責(zé)任單位米省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

(十六)積極落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)桌政策。對國家城市更新試點(diǎn)城市及省級城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，更新主體實(shí)施多地塊并宗、更新后交易，積極落實(shí)因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房 地產(chǎn)等土地增值稅有關(guān)稅費(fèi)支持政策。對“工改工”類的低 效產(chǎn)業(yè)用地更新項(xiàng) 目，交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)符 合延期繳納稅款條件的，及時(shí)予以辦理。(責(zé)任單位：省財(cái)政 廳、省稅務(wù)局、省 自然資源廳)

(十七)鼓勵(lì)多元主體參與。依據(jù)規(guī)劃管控要求，結(jié)合不同產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者組合運(yùn)用政府征收收儲、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán) 屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動(dòng)。支持各地成立符合地方特點(diǎn)和更新需求的專業(yè)化更新實(shí)施主體，并通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會(huì)資本參與，形成聯(lián)動(dòng)策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化更新解決方案，推動(dòng)開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運(yùn)營商。對有經(jīng)營性收益的城市更新項(xiàng)目，鼓勵(lì)采用特許經(jīng) 營等形式推動(dòng)政府和社會(huì)資本合作。鼓勵(lì)運(yùn)用各類基層議事 協(xié)商載體和平臺，以多種形式開展更新方案意見征詢，推動(dòng)更新過程中的利益協(xié)調(diào)和矛盾化解，保障更新項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)共建共治共享。 (責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省國資委)

(十八)強(qiáng)化綜合評價(jià)激勵(lì)。建立省級試點(diǎn)項(xiàng)目分類評價(jià)辦法，對實(shí)施水平較高、綜合效益明顯的頂目及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，納入省實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單在全省推廣。優(yōu)先推薦國家級獎(jiǎng)項(xiàng)，在我省已獲批的創(chuàng)建示范和評比表彰項(xiàng)目中，加大對城市更新項(xiàng)目的支持力度。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳)

本文件自2024年6月11日施行，有效期至 2029年6月10日。